Społeczne agencje najmu. Poznaj nowe przepisy

SAN może prowadzić swoją działalność w formie:

• spółki z o.o. lub spółki akcyjnej, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;
• fundacji;
• stowarzyszenia;
• spółdzielni socjalnej.

SAN prowadzi działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Uzyskane z niej dochody SAN przeznacza w całości na tę działalność.

Pierwszym elementem funkcjonowania SAN, czyli prowadzenia jej działalności na terenie danej gminy, jest zawarcie przez tę gminę umowy o współpracy zawartej z SAN, która powinna określać co najmniej:

• liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia przez SAN osobom fizycznym wskazanym przez gminę, w tym liczbę tych lokali lub tych budynków przeznaczonych do wynajęcia osobom o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osobom niepełnosprawnym lub osobom wychowującym co najmniej troje dzieci;
• zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN;
• zasady sprawozdawczości, z uwzględnieniem obowiązków gminy, o których mowa w art. 22h ustawy;
• zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu.

Umowa o współpracy jest zawierana na 5 lat.

W razie wygaśnięcia umowy o współpracy zawartej z SAN działającą w formie organizacji (fundacji, stowarzyszenia lub spółdzielni socjalnej), SAN może ubiegać się o zawarcie kolejnej umowy o współpracy z tą samą gminą w trybie określonym w dziale II rozdziale 2 ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie. Wypowiedzenie umowy o współpracy następuje z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia.

Drugim elementem działalności SAN jest umowa dzierżawy z właścicielem lokalu lub budynku mieszkalnego. Umowę taką zawiera się na czas oznaczony. Umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy o współpracy.

W razie wypowiedzenia umowy o współpracy zawartej z gminą, SAN wypowiada umowę dzierżawy. Wypowiedzenie umowy dzierżawy następuje z zachowaniem co najmniej:

• sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN;
• rocznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy dzierżawy dołącza się oświadczenie właściciela lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, że znane są mu zasady dotyczące stosowania przepisów o pomocy publicznej, w tym wymogi spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis.

Ponadto, w umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się do przeprowadzania remontów dzierżawionego lokalu lub budynku. Remont może być przeprowadzony przez SAN w zamian za obniżenie albo czasowe zaniechanie poboru czynszu dzierżawy.

Trzeci element działalności SAN to umowa najmu z osobą fizyczna wskazaną przez gminę. Rada gminy określa, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego:

• kryteria uprawniające osobę fizyczną do zawarcia z SAN umowy najmu lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• zasady ubiegania się osób fizycznych o zawarcie umowy najmu;
• kryteria, których spełnienie uprawnia dotychczasowego najemcę do zawarcia nowej umowy najmu;
• sposób weryfikacji spełnienia powyższych kryteriów.

Umowę najmu SAN zawiera na czas oznaczony z osobą fizyczną wskazaną przez gminę. Umowa najmu ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy dzierżawy. W przypadku wypowiedzenia:

• umowy dzierżawy (z właścicielem lokalu lub budynku) – SAN wypowiada umowę najmu z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia;
• umowy najmu, na wniosek dotychczasowego najemcy spełniającego wymagane kryteria, SAN zawiera z nim nową umowę najmu.

Czwarty element działalności SAN to obowiązki sprawozdawcze. W terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o współpracy gmina informuje ministra budownictwa o zawarciu tej umowy, ze wskazaniem danych identyfikujących SAN, w tym jej formy organizacyjnej. Gmina informuje ministra o liczbie:

• i łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych dzierżawionych przez SAN,
• osób używających lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych dzierżawionych przez SAN na podstawie umowy najmu

– w terminie do 31 stycznia roku następującego po roku, którego dotyczy informacja.

Wsparcie udzielane SAN w związku z jej działalnością:

1)     na zasadach określonych w związku z finansowaniem przez gminę działalności SAN wynikające z umowy dzierżawy,

2)     na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, czyli w związku z działalnością podlegającą zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie tego przepisu

– stanowi rekompensatę z tytułu świadczenia usługi publicznej w rozumieniu przepisów prawa UE dotyczących pomocy publicznej z tytułu świadczenia usług w ogólnym interesie gospodarczym.

Ponadto nowelizacja wprowadza zwolnienia podatkowe, czyli przedmiotowe od podatków dochodowych przychodów z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych SAN, a także zwolnienie od VAT usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz SAN.