Podatek od nieruchomości w organizacji prowadzącej działalność gospodarczą

Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to, co do zasady, grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 24 lutego 2021 r. (sygn. akt SK 39/19) uznał jednak, że przepis ten rozumiany w ten sposób, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, jest niezgodny z konstytucją.

Jeżeli chodzi o działalność gospodarczą, to w art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych odwołano się do działalności określonej w Prawie przedsiębiorców, które wskazuje, że działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Prowadzenie takiej działalności ma wpływ na wysokość płaconego podatku od nieruchomości, ponieważ dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przewidziano wyższą stawkę podatku od nieruchomości, ustalaną zgodnie z art. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W wyroku TK chodziło głównie o przypadek, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną posiadał nieruchomości, które wykorzystywał do prowadzonej działalności gospodarczej, bo do niej były one przeznaczone, a także miał nieruchomości stanowiące składnik jego osobistego majątku w takim sensie, że w żaden sposób nie był on związany z działalnością gospodarczą. W myśl definicji określonej w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę nieruchomości powinien skutkować zastosowaniem stawki podatku od nieruchomości przewidzianych dla działalności gospodarczej. W takim zakresie przepis ten było dotknięty poważną wadą prawną prowadzącą do niedopuszczalnych wniosków nakazujących opodatkowanie najwyższą stawką wszystkie nieruchomości posiadane przez przedsiębiorcę. Wyrok TK naprawił tę sytuację, nakazując rozdzielić składniki majątku faktycznie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i składniki służące wyłącznie do celów osobistych podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Odnosi się to przede wszystkim do osób fizycznych. A co z podatnikami podatku od nieruchomości będącymi osobami prawnymi, jak organizacje?

Organizacje, a chodzi mi przede wszystkim o stowarzyszenia i fundacje, mogą prowadzić działalność gospodarczą, jeżeli ich statut dopuszcza takie rozwiązanie. Rejestracja działalności gospodarczej powoduje obowiązek złożenia wniosku do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym i uzyskanie tym samym statusu przedsiębiorcy.

Wyrok TK nakazujący rozróżniać nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej od nieruchomości służących celom osobistym przedsiębiorcy będącemu osobą fizyczną ma zastosowanie także do osób prawnych. Organizacje, mające przecież osobowość prawną nie mają „celów osobistych” właściwych osobom fizycznym, ale prowadzą działalność statutową inną niż działalność gospodarcza, która należy do sfery zadań publicznych, tzn. działalność pożytku publicznego. Przepisy wyraźnie rozróżniają obydwie działalności.

Potwierdzenie tego odnajdziemy w orzecznictwie. Jeden z sądów stwierdził, że interpretacja wyroku TK prowadzi do wniosku, że przedsiębiorca prowadzący jedynie działalność gospodarczą może posiadać tylko nieruchomości potrzebne mu do prowadzenia tej działalności, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Jednak inaczej jest u podmiotów prowadzących poza działalnością gospodarczą inny rodzaj działalności, jak to jest np. w przypadku fundacji, stowarzyszeń, spółdzielni czy innych podmiotów statutowych. Taki podmiot może posiadać nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej (składniki przedsiębiorstwa) i nieruchomości służące pozostałym rodzajom działalności.

Majątek nieruchomy osoby prawnej prowadzącej działalność gospodarczą i inną niż gospodarcza dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości należy podzielić na ten, który jest lub może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, tzn. związany z prowadzeniem działalności w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych i pozostały, opodatkowany na zasadach ogólnych. Wyrok TK odnosi się do podmiotów prowadzących nie tylko działalność gospodarczą, gdyż jedynie w ich przypadku istnieje potrzeba ustalenia, jaka część majątku związana jest z prowadzeniem działalności gospodarczej (zob. wyrok WSA w Łodzi z 29 października 2025 r., sygn. akt I SA/Łd 291/25).

A zatem nieruchomość posiadana przez przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, jeżeli można ją powiązać wyłącznie z jego sferą prywatną. Podobnie w przypadku osób prawnych, których działalność nie ma jednolitego charakteru, gdzie obok działalności gospodarczej występują również inne formy aktywności. Jeżeli w funkcjonowaniu danego podmiotu można wyodrębnić działalność gospodarczą, a także działalność, która nie spełnia tej definicji, to w świetle wyroku TK sam fakt prowadzenia przez ten podmiot działalności gospodarczej nie uzasadnia twierdzenia, że wszystkie posiadane przez niego nieruchomości są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przykładem podmiotów, których działalność nie ma jednolitego charakteru mogą być agencje państwowe, stowarzyszenia, fundacje czy państwowe i samorządowe instytucje kultury. Nie można wykluczyć, że w działalności także innych jednostek organizacyjnych da się wyodrębnić sferę działalności gospodarczej oraz sferę, która nie spełnia definicji działalności gospodarczej (zob. wyrok WSA w Łodzi z 28 października 2025 r., sygn. akt I SA/Łd 130/25).

Podsumowując, niewykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, z uwagi na jej stan lub z innych przyczyn, nie może być podstawą do zastosowania niższej stawki podatku od nieruchomości, jeżeli nieruchomości te są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nawet gdy nieruchomość nie była w danym okresie faktycznie wykorzystywania w działalności gospodarczej z różnych przyczyn, nie przestaje być nieruchomością związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą – z uwagi na potencjalną możliwość jej wykorzystywania w tym celu.

Podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy w tym znaczeniu, że opodatkowaniu podlega posiadanie nieruchomości rozumiane jako posiadanie tytułu własności, bez względu na to czy przynosi ona zysk posiadaczowi, czy też wymaga nakładów w celu utrzymania jej w stanie zdatnym do użytku i wykorzystania. Jeżeli nieruchomość jest przeznaczona na realizację „celów gospodarczych”, to spełnia warunki nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przypadku organizacji prowadzących działalność gospodarczą trzeba pamiętać, że jest to tylko jej dodatkowa, akcesoryjna działalność prowadzona obok działalności statutowej stanowiącej działalność pożytku publicznego. Podobnie jak u osób fizycznych, organizacja również powinna wyodrębnić nieruchomości związane z prowadzoną działalnością gospodarczą od nieruchomości niezwiązanych z taką działalnością. Zastosowanie mają tu bowiem różne stawki podatku od nieruchomości.